dom. Mar 24th, 2019

La fianza máxima para los alquileres, de tres meses

La norma, que amplía la duración mínima de los contratos de tres a cinco años (o siete si quien alquila es una sociedad), solo afecta a los contratos firmados a partir del 19 de diciembre.

El BOE del 18 de diciembre recoge el Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado el pasado viernes en Consejo de Ministros. La norma reforma varias leyes y sus principales novedades, ya anunciadas, pasan por ampliar la duración mínima de los contratos de alquiler de tres a cinco años (siete en caso de que quien alquile sea una sociedad) y la prórroga tácita, la que se pone en marcha si nadie se opone, pasa de un año a tres. Esto es, vuelve a los tiempos anteriores a la reforma del PP de 2013. Entra en vigor mañana miércoles y solo aplica a los contratos firmados a partir de entonces.

Pero hay algunos puntos de la letra pequeña del Decreto Ley que, o no se explicaron, o se han ido difundiendo en los medios de forma imprecisa. Y que podemos analizar a fondo ahora que tenemos el texto definitivo en el BOE. Un ejemplo es la cantidad máxima que se puede pedir como fianza para viviendas. Aunque se ha publicado que el límite está en las dos mensualidades, lo cierto es que está en tres: un mes de fianza establecida por la ley y otras dos, como máximo, de “garantía adicional”. De hecho, ese es el término que se usaba en las referencias del Consejo de Ministros. Ese tope no aplica a contratos de más de cinco o siete años.

Otro de los cambios no anunciados afecta a las obras en la vivienda alquilada. Si la norma vigente hasta hoy establecía que el propietario tiene derecho a subir la renta por obras en la vivienda tras el periodo inicial del contrato, el Decreto Ley amplía ese periodo inicial a los cinco o siete años marcados pero, además, añade un nuevo punto: si hay acuerdo entre arrendatario y arrendador, se podrán hacer obras en cualquier momento y subir el alquiler, siempre que se trate de reformas que vayan más allá del deber del propietario de conservación de la vivienda.

Además de poner límites a las viviendas de uso turístico, que pueden ser aprobado por mayoría de tres quintos de la comunidad de propietarios, como se anunció, los vecinos podrán también establecer cuotas especiales de hasta un 20% más a las casas que se usen para ese fin.

La reforma excluye de las obligaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las viviendas con más de 300 metros cuadrados o que cuesten más de 4.000 euros al mes. En estos casos, al contrario que con el resto de los alquileres, primará el acuerdo entre las partes y no la normativa legal, que irá en segundo término.

Las medidas anunciadas de la reforma

Muchas de las reformas que incluye este Decreto Ley sí fueron anunciadas en Consejo de Ministros. Las más importantes, a añadir a las explicadas en este artículo, son:

  • La duración mínima del contrato pasa de tres a cinco años (siete en caso de que quien alquile sea una sociedad) y las prórrogas automáticas, de uno a tres años.
  • Los gastos de gestión de las agencias correrán a cargo del propietario del piso si es una entidad -no una persona- y solo en caso de que el arrendadatario no haya contratado, de forma voluntaria, los servicios de estas sociedades intermediarias.
  • En casos de alquileres de renta reducida (con precios inferiores a lo establecido en las normas de ayuda al alquiler), solo se podrá subir el alquiler de forma anual con el IPC.
  • El fondo de reserva de las comunidades de propietarios, destinado a cubrir obras de mantenimiento o reparación, pasa de ser del 5% del presupuesto al 10%. Tendrán tres años para ponerse al día.
  • Si hasta ahora los vecinos no se podían negar a realizar obras para mejorar la accesibilidad de discapacitados o mayores de 70 años si costaban a la comunidad menos de un año de cuotas, ahora además tampoco pueden hacerlo si las ayudas públicas cubren el 75% de las adaptaciones.
  • En procedimientos de desahucio de viviendas en alquiler, los servicios sociales podrán pedir al juez que se paralice el proceso durante un mes (dos en caso de que quien alquile sea una sociedad) en casos de vulnerabilidad.
  • Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta un 50% del IBI a viviendas desocupadas permanentemente. Esto ya era así. Lo que hace la reforma es permitir que las comunidades autónomas establezcan qué significa “vivienda desocupada permanentemente”. Además, y esto también es nuevo, las ordenanzas fiscales de cada localidad podrán reducir hasta un 95% el impuesto a quienes alquilen la vivienda con una renta limitada (por debajo de los umbrales que establezcan las normativas de ayudas al alquiler).
  • Los alquileres de vivienda para uso estable y permanente no pagarán impuesto de transmisiones patrimoniales ni de actos jurídicos documentados.
  • El Plan Estatal de la Vivienda se centrará en alquileres, no en compra.
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